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事前に知っておくべき増改築と税金のお話

増改築とは

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住んでいて今の住宅が手狭で不便だと感じることや、住む人の数が増えて快適な住まいではなくなった場合には、増改築の住宅リフォームやリノベーションをしたいと考えるようになります。

そもそも増改築とは、住まいの床面積を増やすことで、骨組や構造から作り直したり、敷地内に新たに建物を新築したり、平屋建てを2階建てにしたりするなど、規模の大小を構わずに住まいの床面積が増えれば増改築と言います。

改装という場合は、床面積を変えないで間取りの変更を行う工事をすることになります。

しかし、増改築でもできることとできないことがあります。例えば、敷地の全面に建物の建て増しはできません。それは敷地によって建ぺい率で、建物を建てる面積が制限されているからです。

1階を増築するケースでは、50㎡の敷地で建ぺい率が70%とするなら、建築面積は35㎡が限度となります。

他に制限としてあるのが、増築後の総床面積は容積率の範囲内にすること、第一種・第二種低層住居専用地域の高さ制限に準ずること、北側斜線制限として北側の土地が日陰にならないようにすること、道路斜線制限として街並みに

圧迫感を与えないようにすること、自然景観の保全をはかる風致地区に該当する場合は、建物の高さや外観の色彩の制限を守ることなどです。

例えば、歴史的建造物が多く古い町並みを有する富山県では条例が制定されているので、その条例を守る必要があります。

増改築で必要になる税金とは?

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自由に増改築できないことは以上の説明で分かっていただけましたか?次は、増改築で必要になる税金について考えたいと思います。

増改築では設備・工事費などで多くのお金が必要になりますが、税金もかかってくるようになります。

税金を大まかに分けて説明していきます。

印紙税

改築でかわす請負契約書には、金額に応じて印紙税法に準じて収入印紙を貼るようになります。

ちなみに印紙税の金額は、契約額が300万円以上500万円以下の場合は2,000円で、500万円以上1,000万円以下の場合は1万円となります。

登録免許税

改築で抵当権を設定し、銀行などのリフォームローンを利用する場合にかかる税金です。リフォームローンを利用する時は法務局に抵当権設定登記を行うため、発生するものになります。

登録免許税の金額は抵当権設定、つまり借りる金額の4%と決められています。

具体的に言うと、ローンで1,000万円借りる場合、抵当権を1,000万円に設定しますが、登録免許税は4万円かかります。

不動産取得税

増改築をした時には住まいの床面積が増えます。そうすると増改築をした時点を不動産取得とみなされて課税対象となります。

ちなみに税額は、固定資産税評価額×3%-1,200万円で計算することができます。増改築後の床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、固定資産税評価額から1,200万円を控除できるので、課税対象とならないので安心です。

増改築によって固定資産税や都市計画税額も上がる可能性があるので、床面積が増えた場合は固定資産税評価額が修正されて、新たに評価額が決定しますので、注意しておいてください。

固定資産税

増改築で家屋自体の価値が上がった場合に発生する税金です。固定資産税を評価する調査で増改築部分が評価されると、次の年以降に納める固定資産税は増額されるようになります。

上記で出てきた固定資産税や都市計画税は、毎年払う必要がある税金です。固定資産税評価が増改築で上がれば、金額が増額になるので、毎年払うことも考えて計画を練る必要があります。

贈与税

よくあるケースで増改築の際に、親から増改築資金をもらうことがあります。

ただもらって住宅ローン返済にまわしたり、住宅費用として使ったりできるわけではなく、贈与税という税金がかかってきます。

贈与税は、両親からの費用援助など、増改築する住宅の所有者ではない人が、リフォーム費用を負担した時に発生します。

通常の贈与の場合は、110万円以上になると税金がかかります。

しかし、相続時精算課税制度というものを使えば、2,500万円まで控除されることになり、住宅取得などのための資金として認められれば、3,500万円まで税は掛かりません。

ちなみに親の年齢制限はありません。親から相続が発生した時などは、増改築で贈与した金額が贈与財産に加算されて、課税の対象となるので、節税対策をしたい人は税理士に依頼しましょう。

とにかく贈与税などの税金は専門家でないと分かりにくいことが多いので、心配だったり不安だったりする人は税理士に相談してみましょう。

増改築で減税できる制度とは?

増改築で税金がかかることは当たり前ですが、増改築で減税できる制度も存在します。

例①耐震で増改築を行った場合

ある一定の耐震補強をした住宅は固定資産税・所得税・贈与税・登録免許税の減免制度が適用されます。

ただし1年間に限りますが、固定資産税などは支払う金額の1/2、所得税は標準的な工事費金額・基準額×改修面積の10%相当額・200万円が減免されます。

贈与税は満20歳以上の直系尊属から、資金の贈与を受けた場合に免税の対象となります。ここで言う直系尊属とは、父母・祖父母など自分より前の世代で、直通する系統の親族を指します。

直系尊属には養父母も含まれます。直系尊属に含まれないのは、叔父・叔母・配偶者の父母や祖父母などです。

ちなみに直系卑属というのは、子・孫など自分より後の世代を指します。贈与税は一定の金額、110万円までの基礎控除に加えて、契約年に応じた金額が非課税となります。

登録免許税は条件を満たしていれば、抵当権設定額の0.4%が0.1%に引き下げることができます。

例②バリアフリーリフォームになる増改築をした場合

固定資産税は翌年度の100㎡相当分の固定資産税額が1/3に減税され、所得税は標準的な工事費用相当額・基準額×改修面積の10%相当額が減免されます。

10%相当額は、上限200万円・太陽光発電設備設置工事をした場合は上限550万円となっています。

例③自治体による補助金制度の条件を満たした場合

例えば、富山の「まちなかリフォーム補助事業」です。これは富山県のまちなか居住推進区域内での中古住宅のリフォームについて、工事費の一部を補助してくれるものです。

補助額は住宅リフォームにおいて工事費の10%で、補助額限度は1戸あたり30万円となっています。

補助用件は、まちなかにある空き家を居住するために住宅リフォームや増改築を行うこと、世帯員が増加する前の世帯所得は月額445千円以下であること、

自己所有の住宅であること、一戸建てで住宅部分が75㎡以上であること、住宅リフォームや増改築の工事費が100万円以上であること、昭和56年6月1日以降に着工した住宅であることです。

自分の住まいがある自治体に何か減税に繋がる制度がないか、増改築する前には確認してから資金計画を立てるようにしてください。

まとめ

増改築をすれば床面積が広くなり、住む人にとっては住みやすい快適な環境になります。

しかし増改築には、工事費以外の様々な費用がかかってきます。費用の中でも意外と知られていない、かかってしまう税金についての話をここではしてきました。

ただ増改築をしたいと抽象的に考えるのではなく、税金についてもう少し勉強して、賢く快適に増改築をしたいと考えるようにしてください。

税金は難しくて不安な時は税理士に相談してみるのも、1つの方法と言えるでしょう。

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